来宾市本级2023年城镇土地定级与基准地价更新成果

一、基准地价内涵

本轮基准地价由商服用地、住宅用地、工业用地与公共管理与公共服务用地（分为两类，一类为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；二类为公用设施用地、公园与绿地）四大类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为：

1.估价期日：本次基准地价更新的估价期日为2022年6月30日。

2.土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

3.容积率：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0； 机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地容积率为2.0；公用设施用地、公园与绿地容积率为0.8。

4.基准地价对应的土地开发程度：城区一级至四级区域（公服用地为一级至三级）达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通供水、通排水、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”；城区末级区域及各乡镇为宗地红线外“五通”（通路、通电、通供水、通排水、通讯），宗地红线内“场地平整”

表1  基准地价内涵表

二、土地级别与基准地价更新成果

本轮来宾市土地定级与基准地价更新项目的工作对象为来宾市主城区以及兴宾区管辖的迁江镇、凤凰镇、桥巩镇、小平阳镇和良江镇。

（一）级别基准地价

表2  来宾市城区土地级别基准地价表

表3   来宾市各乡镇土地级别基准地价表

（二）城区住宅、工业用地区片地价

表4  来宾市城区住宅用地区片地价表

表5  来宾市城区工业用地区片地价表

（三）城区商业路线价

表6  来宾市城区商业路线价表

（四）土地级别边界概述

1.市区土地级别边界概述

（1）商服用地

一级范围面积为732.16公顷，主要分布在来宾市建成区中心区，是来宾市各类商业服务业设施集聚度最高的区域，交通便利，基础及各类公共服务设施齐全。级别边界东起合山路，南至来宾四小、红水河北岸，西至迎宾路、裕达国际大酒店、瑞中花园，北至翠屏路，并沿维林大道、古三路、柳来路至新兴路。一级地范围呈片状分布，并沿主要街道延伸，与商服中心分布相对应，体现了定级以经济价值为主进行评定的原则，反映了土地资源的最优化配置趋向。

二级范围面积为1559.3公顷，主要分布在一级地外围区域，包括两个区片。第一区片位于红水河北面，级别边界东起来宾站铁路线，南至来合铁路线与红水河交汇处，西自华侨纵七路，沿红水河（支流）、华侨横五路、华侨大道至来合铁路线，北至来合铁路线；第二区片位于红水河南面，级别边界东起红水河，南至冶金路，并沿冶金路、大桥路、开发路（规划）、兴宾南路、长梅路、长梅路（规划）、原柳南高速、盛安路、城南纵六路、鳌山路至红水河，西至红水河，北至红水河。

三级范围面积为2287.85公顷，主要分布在二级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际铁路线，南至红水河北岸，西至西E路（规划路），并沿西A路（包含金龟岛）至之江路（含来宾党校），北至来华北路，并沿桂海高速公路至铁北路；第二片区位于红水河南面，级别边界东起红水河西岸，南至金海公园，西至红水河西岸，北至盛安路。

四级范围面积为2247.09公顷，主要分布在三级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际规划铁路线，南至红水河北岸，西至仙池路，并沿范围边界至北环路，北至北环路、城北大道；第二区片位于红水河南面，级别边界东至红水河南岸、铁路线，南至天然桥西路、疏港大道，西面红水河西岸，北至向阳路（在建路段）。

五级范围面积为5002.2公顷，为一至四级地以外的评估区域，这些区域距离市区中心区较远，主要是工业开发区、开发难度较大的山坡地以及与农用地的结合部位。

（2）住宅用地

一级范围面积为655.72公顷，主要分布在来宾市建成区中心区，是来宾市区各类公共基础设施配套最齐全，交通便利，各类商业服务业设施集聚度较高的区域。级别边界东起柳来路，南至红水河北岸，西至原柳南高速，北至翠屏路。

二级范围面积为1638.05公顷，主要分布在一级地外围区域，包括两个区片。第一区片位于红水河北面一级地的外围区域，级别边界东起来宾站铁路线，南至红水河，西自华侨纵七路起，沿红水河（支流）、华侨横五路、华侨大道至来合铁路线，北至来合铁路线；第二区片位于红水河南面，级别边界东起红水河，南至开发路（规划），并沿开发路（规划）、兴宾南路、长梅路、长梅路（规划）、原柳南高速、鳌山路至红水河，西至红水河，北至红水河。

三级范围面积为2028.43公顷，主要分布在二级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际铁路线，南至红水河北岸，西至西E路（规划路），并沿西A路（包含金龟岛）至之江路（含来宾党校），北至来华北路，并沿原柳南高速至铁北路；第二片区位于红水河南面，级别边界东起红水河西岸，南至长岭路，西至红水河，北至鳌山路。

四级范围面积为2855.64公顷，主要分布在三级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际规划铁路线，南至红水河北岸，西至仙池路，北至北环路、城北大道；第二区片位于红水河南面，级别边界东至红水河南岸、铁路线，南至凌湖路，西面红水河西岸，北至向阳路（在建路段）。

五级范围面积为4650.76公顷，为一至四级地以外的评估区域，这些区域距离市区中心区较远，主要是工业开发区、开发难度较大的山坡地以及与农用地的结合部位。

（3）工业用地

一级范围面积为595.85公顷，主要分布在来宾市中心城区范围，是来宾市区各类公共基础设施配套最齐全，交通便利的区域。级别边界东起合山路，南至西南三路、红水河北岸，西至迎宾路、裕达国际大酒店、瑞中花园，北至翠屏路，并沿维林大道、古三路、柳来路至新兴路。

二级范围面积为609.61公顷，主要分布在一级地外围区域，包括两个区片。第一区片分布在一级地外围区域，级别边界东起铁路线，南至红水河北岸，西至原桂柳高速，北至来合铁路线；第二区片位于红水河西南面，级别边界东起红水河西岸，南至爱华路、长梅路，西至红水河大道，北至红水河南岸。

三级范围面积为2076.99公顷，主要为二级地的外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际规划铁路线，南至红水河北岸，西至华侨纵一路，并沿富华路，华侨纵七路至铁路，北至来合铁路并沿原柳南高速至铁北路；第二片区位于红水河南面，级别边界东起红水河西岸，南至爱宾路，西至红水河西岸，北至红水河南岸。

四级范围面积为2377.98公顷，主要分布在三级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际规划铁路线，南至红水河北岸，西至西E路，并沿西A路（包含金龟岛）至之江路（含来宾党校），北至来华北路；第二区片位于红水河南面，级别边界东至红水河南岸、铁路线，南至天然桥西路、疏港大道，西面红水河西岸，北至向阳路（在建路段）。

五级范围面积为6168.17公顷，为一至四级地以外的评估区域，这些区域距离城区中心区较远，主要是工业开发区、开发难度较大的山坡地以及与农用地的结合部位。

（4）公共管理与公共服务用地

一级范围面积为1064.09公顷，主要分布在来宾市城区建成区中心区，是来宾市区各类公共基础设施配套最齐全，交通便利，各类商业服务业设施集聚度较高的区域。级别边界东起维林大道，西至华侨大道，南至来宾三桥、红水河，西华侨大道，北至来合铁路线；

二级范围面积为2167.87公顷，主要分布在一级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际铁路线，南至红水河，西至仙池路，并沿之江路至铁北路，北至铁北路；第二区片位于红水河南面，级别边界东面红水河，南至开发路，西面红水河，北至红水河。

三级范围面积为3514.84公顷，主要分布在二级地外围区域，包括两个区片，第一区片位于红水河北面，级别边界东起城际铁路线，南至红水河，西至西A路并沿级别边界至来华北路，北至来华北路；第二区片位于红水河南面，级别边界东面红水河、铁路线，南至天然桥路、疏港大道，西面红水河，北至鳌山路。

四级范围面积为5081.8公顷，为一至三级地以外的评估区域，这些区域距离市区中心区较远，主要是工业开发区、开发难度较大的山坡地以及与农用地的结合部位。

2.乡镇土地定级级别边界概述

（1）迁江镇

迁江镇级别范围面积总共为794.66公顷。

一级范围面积为38.58公顷，主要分布在G322国道与西门街交汇处区域：东至西门街与国道G322交叉点往东约110米处，西至县道X621与国道G322 交叉点往西约360米处，南至国道G322与乡道064交叉点往东北约50米，北至迁江镇客运站南侧。

二级范围面积为151.40公顷，主要分布在一级以外镇区边缘近期待开发的定级估价范围围合区域。这些区域多为较分散的居民区以及近期规划但尚未开发建设、或开发难度较大的区域。

三级范围面积为604.68公顷，主要分布在迁江工业园区域。

（2）凤凰镇

凤凰镇级别范围面积总共为1609.99公顷。

一级范围面积为39.11公顷，主要分布在市场区域：东至康乐街与八一路交叉点往东约210米处，南至人民路与旧铁路轨道交叉处，西至中国邮政局往西约300米处；北至凤凰镇八一医院临街建筑围合区域。

二级范围面积为532.45公顷，主要分布在一级以外镇区边缘近期待开发的定级估价范围围合区域，这些区域多为较分散的居民区以及近期规划但尚未开发建设、或开发难度较大的区域。

三级范围面积为1038.43公顷，主要分布在凤凰工业园区域。

（3）小平阳镇

小平阳镇级别范围面积总共为199.48公顷。

一级范围面积为12.38公顷，主要分布在市场周边至商贸城区域，分为两片：第一片位于铁路东侧，东至X064县道和X624县道交叉点往东约170米处，西至铁路附近，南至客运站南侧，北至小平阳饭店往东北100米处；第二片位于铁路西侧，东至邮政储蓄银行往东约110米处，西至小平阳镇第一初级中学东南侧路口交点，南至东二路加油站往西北约30米处，北至小平阳镇服装市场。

二级范围面积为187.10公顷，主要分布在一级以外定级估价范围围合区域。

（4）良江镇

良江镇级别范围面积总共为548.57公顷。

一级范围面积为20.23公顷，主要以来良路和中心路交汇处为中心，东至良江旧市场，西至来良路，南至加油站，北至良江镇中学。

二级范围面积为242.45公顷，主要分布在一级以外镇区边缘近期待开发的定级估价范围围合区域：东至级别边界，西至柳南高速，南至级别边界，北至级别边界。

三级范围面积为285.89公顷，主要分布在一级、二级以外定级估价范围围合区域。

（5）桥巩镇

桥巩镇级别范围面积总共为51.80公顷。

一级范围面积为4.05公顷，主要分布在市场区域：东至桥巩街和省道S323交点往北约20米处，西至桥巩市场西侧第一排建筑物，南至桥巩市场入口往南约50米处，北至桥巩镇卫生院。

二级范围面积为47.75公顷，主要分布在一级以外定级估价范围围合区域