《来宾市城市规划管理技术规定》政策解读

1

土地混合使用兼容性调整

用地兼容比例不得超过总用地面积的30%；商住兼容比例不得超过20%，兼容建筑面积不得超过总建筑面积40%；工业兼容行政办公及生活服务设施用地面积不得大于总用地面积7%；仓储物流项目兼容行政办公、展示展览、交易场所及生活服务设施不得超过总用地面积的10%。并增加了土地混合使用兼容性指引表，明确不同城市用地允许兼容用地类型。

无

2

建设用地控制指标调整

居住用地

根据《城市居规划设计标准》根据容积率上限控制1.0-3.1，建筑密度上限控制22%-43%

容积率上限控制1.8-5.0，建筑密度上限控制28%-32%

教育用地

容积率：0.20≤FAR≤0.90，建筑密度20%≤D≤35%

容积率上限控制2.1-3.5，建筑密度上限控制32%-35%

医疗用地

综合医院、中医医院、专科医院容积率≥0.9，卫生院及社会医疗场所、妇幼保健院、疾病预防控制中心、卫生监督所容积率≥0.7，疗养院容积率≥0.45，医疗用地建筑密度≤35%

容积率：≤3.4，建筑密度：≤30%

工业用地

容积率控制下限：0.5-1.3，建筑系数≥35%

1-3 层:建筑系数＞45%，容积率：0.8-2.0；4-6 层建筑系数＞40%，容积率：1.0~3.0

物流仓储用地

容积率≥0.6，建筑系数≥30%

1-3 层:建筑系数＞45%，容积率：0.8-2.0；4-6 层建筑系数＞40%，容积率：1.0~3.0

3

建设用地绿地控制指标调整

居住用地

新城区绿地率≥30%，旧城区绿地率≥15%

新城区≥30%，旧城区≥20%

商业服务用地

商业金融业、服务业、商业性办公绿地率≥25%，商业综合体项目绿地率≥10%

绿地率≥5%，≤15%

工业用地，仓储用地

绿地率≤20%

绿地率≤15%

交通枢纽

绿地率≥25%

绿地率≤15%

教育用地

20%≤绿地率≤35%

绿地率≥40%

屋顶绿化折算

行人易直接通达的裙房屋顶和公共建筑屋顶平台、平台绿化标高与基地地面的高差小于等于24米

裙房屋顶标高与基地地面的高差小于等于10米

4

建筑基地内部道路及机动车出入口控制

明确基地机动车出入口位置设置要求；增加基地内部道路宽度、缓冲段、转弯半径、回车场地、坡度以及消防登高操作场地的设置要求

无

5

配建停车位指标调整

住宅

新城区：户型建筑面积>140m2的普通住宅 1.2～1.5车位/户

旧城区：户型建筑面积>140m2的普通住宅  1.0～1.2车位/户

户均建筑面积≥144m2：2.0 车位/户

新城区：户型建筑面积≤140m2的普通住宅  1.0～1.2车位/户

旧城区：户型建筑面积≤140m2的普通住宅  0.8～1.0车位/户

90m2≤户均建筑面积＜144m2： 1.0 车位/户

新城区：经济适用房、限价保障房  0.6～0.8车位/户       

旧城区：经济适用房、限价保障房  0.5～0.8车位/户

90m2＜户均建筑面积： 0.8车位/户

新城区：公租房  0.4车位/户                            旧城区：公租房  0.4车位/户

户均建筑面积＜60m2： 0.6车位/户

文化体育设施、工业、物流、交通枢纽和游览场所等用地

增加文化体育设施、工业、物流、交通枢纽和游览场所等用地的停车位配建要求

无

机械车位要求

住宅的机械式机动车停车率（机械式机动车停车位占总停车位的比率）≤20%，商业、办公、文化、医疗类建筑的机械停车率≤30%

无

地面停车位要求

住宅项目地面停车位数量不宜超过住宅总套数的10%

停车泊位总数超过50个时，地面停车泊位数一般不应超过总泊位数的20%。

6

电动自行车车位配建要求

增加电动自行车车位配建及设置要求

无

7

新能源汽车充电设施配置要求

增加新能源汽车充电设施配置规定

无

8

城市公共设施配建要求

明确城市公共设施用地（包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研和社会福利设施用地），占城市规划用地比例以及人均用地要求

无

9

居住区公共设施配建要求

根据《城市居规划设计标准》按十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区配套设施设置要求进行配套

按市级、居住区级、居住小区级、组团及四级配置要求进行配套

10

建筑管理

建筑间距

1、每套新建住宅至少有一个居住空间能获得不应低于冬至日日照时数1h的日照标准；旧城区改建项目内每套新建住宅至少有一个居住空间能获得不应低于大寒日日照时数1h的日照标准。
2、在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，既有住宅建筑进行无障碍改造加装电梯除外。

(一)住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的85%，其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。
(二)旧区改建住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3 小时及以上的户数不应小于总户数的 70%，其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。
(三)拟建建筑不应使相邻用地上的住宅建筑日照时数小于大寒日2小时。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
(四)住宅区内新建住宅建筑日照时数未达到大寒日3小时的住宅部分，应在项目总平图中注明，并由项目业主在售楼时明确告知购房户。

删除这点，住宅间距要满足住宅消防、日照间距要求。

中心区的住宅建筑间距可适当减少，但不得少于上述规定的0.8 倍，且不得小于最小间距。

1、老年人照料设施建筑的居室日照标准不应低于冬至日日照时数2h，当居室日照标准低于冬至日日照时数2h时，老年人居住空间日照标准应符合《老年人照料设施建筑设计标准》的规定。
2、中小学教学楼南向普通教室、医院、疗养院半数以上的病房和疗养室冬至日日照不小于2小时的间距控制。
3、托儿所、幼儿园的生活用房应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时的间距控制。

医院病房楼、休（疗）养院建筑、幼儿园、托儿所和中、小学教学楼的建筑间距的确定，除需符合消防、卫生防疫等规范外，按下列规定执行：
（一）南侧为多层建筑（含多层居住建筑）的，其间距不小于南侧建筑高度的1.5倍；在旧城区，其间距不小于南侧建筑高度的1.3倍。
（二）南侧为高层建筑（含高层居住建筑）的，应进行日照分析，保证被遮挡建筑符合国家有关规范的日照有效时数。

住宅阳台规划管控

住宅建筑中每套建筑内阳台（含套内花园）投影建筑面积占该套型建筑面积的比例不得超过30%，且每套住宅内设置阳台数量不得超过居住空间个数。若住宅设计方案为空中花园式住宅，该住宅阳台及户内空中花园水平投影面积不得超过住宅套型建筑面积的40%。

居住建筑阳台、套内花园等按正投影面积的1/2计算建筑面积，其计容面积不应超过套内计容面积的20%，超过20%的，超过部分按正投影面积计算。

住宅户型的空间配置要求

1、套型建筑面积≤140㎡的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、户内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤12%；
2、套型建筑面积＞140㎡的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤10%。
3、复式及多层联排住宅内天井按单层计算，户内凹口、户内洞口按自然层计算。
4、除满足本条规定的1、2的规定外，住宅户型设计还应符合设备平台面积不大于4㎡，结构板宽度不大于1.1米的要求。

无

建筑物最大连续面宽控制

严格控制滨水及城市重点地段的建筑面宽。公共建筑面宽宜≤100米，大于100米应经规划部门论证确定；住宅建筑（建筑高度＞27米），最大连续面宽不得大于66米。其他（含一般地段）住宅建筑，最大连续面宽不得大于80米。住宅建筑裙楼的最大连续面宽不得大于100米。

沿城市道路的高层公共建筑物最大连续面宽投影不宜大于60米，高层住宅建筑面宽不宜大于40米。

围墙建设控制

围墙可不退让用地红线，可沿道路红线建设；外墙所围合的建筑面积不超过25平方米的门卫室建筑，且建筑层数仅为1层时可不退建筑控制线

围墙后退用地界线不少于0.5米，后退城市主干道不少于1.5米。

容积率计算规则

1、住宅（独立式私人住宅除外）层高不宜大于3.60米，当层高大于3.60米小于等于4.5米时，无论是否设置夹层均按投影面积的1.5倍计算计容建筑面积；当层高大于4.5米时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的2倍计算。
2、普通商业建筑（包括各类配套服务建筑）层高不宜大于5.6米，当层高大于5.6米小于等于6.8米时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的1.5倍计算；当层高大于6.8米时，无论是否设置夹层均按投影面积的2.0倍计算计容建筑面积。
3、办公建筑（包含仓储、工业内配套办公建筑）层高不宜大于5.1米，当层高大于5.1米小于等于6.3米时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的1.5倍计算；当层高大于6.3米时，无论是否设置夹层均按投影面积的2.0倍计算计容建筑面积。
4、仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于8.0米。当工业厂房建筑（包括厂房和仓库）层高大于8.0米时，其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算。

5、明确超高层建筑中避难层不计容；地下室、半地下室、配电室、各类泵（站）房、防灾减灾通道、地下通道等配套设施用房，其面积不计入容积率；架空层用作公共通道、绿化、公共活动场所使用，不作为经营、管理、出售等用途，可不计入容积率；无顶盖的通风井、排气道、天井，以及小于0.3平方米的孔洞可不计入容积率；明确住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，特殊用途的大型商业用房、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率。

(一)公寓和住宅标准层层高超过3.60米（不含3.60米）的，按两层计算建筑面积和层数。
（二）商业建筑层高超过5.60米，按两层计算建筑面积和层数，。
（三）办公建筑标准层层高超过4.80米（不含4.80米）的，按两层计算建筑面积和层数。
（四）地下空间：层高2.2米以上，以室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.0米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.0米时，该层地下室、半地下室应按水平投影面积计入容积率。
（五）建筑底层架空作为布置绿化小品、开敞休闲等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至6米之间，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分建筑面积应计入容积率。

11

城市地下空间管理

明确城市地下空间管理的基本准则、分区引导、使用功能控制以及城市地下空间疏散及消防要求。

无

12

交通设施管理

明确城市道路、公共交通、慢行交通建设要求，以及明确公共加油（气）站、加氢站、充电站选址要求、服务半径和建设要求。

无

13

市政公用设施与工程管线综合管理

结合各类市政公用设施的特性，重点加强选址阶段规模及邻避管控，明确包括给水、排水、电力、电讯、燃气等设施在选线（选址）、用地面积、防护范围、廊道控制的规划管控要求，进一步完善城市基础设施配套，改善城市生产和生活环境。

无

14

城市综合防灾和减灾

明确城市消防布局要求、建设规模以及选址要求；明确城市人防配件要求；明确城市防洪排涝建设要求以及城市蓝线管控要求；明确建设工程抗震设防要求、避难场所以及城市疏散通道建设技术要求。

无